Aluguéis Atrasados? O que fazer?

Consequências da inadimplência:

Atrasos financeiros: Quando o inquilino não paga o aluguel a tempo, o proprietário do imóvel pode enfrentar dificuldades para cumprir com suas próprias obrigações financeiras, como pagamento de hipoteca, taxas e manutenção do imóvel.

Conflitos legais: Se a inadimplência persistir, o proprietário pode iniciar um processo legal para despejar o inquilino e reaver o imóvel. Isso envolve custos, tempo e potencialmente um grande inconveniente para ambas as partes.

Relações desgastadas: A inadimplência pode criar tensões entre o proprietário e o inquilino, afetando a relação e a confiança mútua. Isso pode impactar negativamente a experiência de moradia.

O que fazer, então, em caso de inadimplência?

Comunicação: O diálogo é fundamental. Se você é o inquilino e está enfrentando dificuldades financeiras, comunique ao proprietário assim que possível. Juntos, vocês podem buscar soluções temporárias, como adiar o pagamento ou criar um plano de pagamento parcelado.

Notificações formais: Se o atraso persistir, o proprietário pode enviar notificações formais sobre a inadimplência, indicando prazos para regularização. É importante que essas comunicações estejam de acordo com as leis locais.

Acordos por escrito: Se um acordo for alcançado entre as partes, é recomendável colocar todos os detalhes por escrito, inclusive os termos de pagamento acordados. Isso protege ambas as partes e ajuda a evitar mal-entendidos futuros.

Utilização da Garantia: Em caso de inadimplência por parte do locatário, o locador pode utilizar a garantia locatícia para cobrir os aluguéis em atraso e outras despesas relacionadas ao contrato de locação. O processo para usar a garantia em caso de inadimplência varia dependendo do tipo de garantia escolhida e das leis locais.

Aqui estão os passos gerais para diferentes tipos de garantias:

Caução: O locador notifica o locatário sobre os pagamentos em atraso e a inadimplência.

Se o locatário não resolver a inadimplência após a notificação, o locador pode solicitar o uso da caução para cobrir os valores devidos.

O locador deve seguir os procedimentos legais para deduzir os valores em atraso da caução, levando em consideração os danos à propriedade, se houver. O saldo restante da caução é então devolvido ao locatário.

Fiador: O locador notifica tanto o locatário inadimplente quanto o fiador sobre os pagamentos em atraso.

Se o locatário não pagar os valores devidos, o fiador é notificado sobre a inadimplência e sua obrigação de cumprir o contrato.

O locador pode solicitar ao fiador que efetue os pagamentos em atraso, de acordo com o contrato de fiador assinado.

Seguro Fiança: O locador entra em contato com a seguradora que emitiu o seguro fiança.

A seguradora avalia a situação e, se for uma inadimplência coberta pelo seguro, ela efetua os pagamentos em atraso ao locador.

A seguradora pode, então, buscar reembolso do valor pago junto ao locatário inadimplente.

Título de Capitalização: O locador notifica o locatário sobre os pagamentos em atraso.

Se o locatário não pagar os valores devidos, o locador pode resgatar parte ou todo o valor do título de capitalização para cobrir os pagamentos em atraso e outras despesas.

É importante saber que usar a garantia locatícia em casos de inadimplência faz com que essa garantia precise ser substituída por contrato aditivo, sob pena do contrato não ficar resguardado em possíveis novas inadimplências.

Acabaram as negociações! E agora?

Recorrer a medidas legais: Se todas as tentativas de acordo falharem, o proprietário pode buscar assistência legal para iniciar o processo de despejo. No entanto, essa é uma etapa complexa e dispendiosa, e geralmente é melhor evitá-la sempre que possível.

Lidar com problemas de inadimplência de aluguel pode ser desafiador, mas com comunicação aberta e a busca por soluções mútuas, é possível minimizar conflitos e manter uma relação saudável entre proprietários e inquilinos. Seja você o proprietário ou o inquilino, conhecer seus direitos e responsabilidades é crucial para evitar problemas maiores.

 O locador tem direito a ingressar com ação judicial, que é regulamentada pelo ordenamento jurídico brasileiro, principalmente pelo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) e pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

Mas existem requisitos para que essa ação seja bem-sucedida.

Deve existir um contrato de locação formalizado entre as partes (locador e locatário), que estabeleça os termos e condições do aluguel.

O locatário deve estar em situação de inadimplemento, ou seja, atraso no pagamento do aluguel ou de encargos previstos no contrato.

Não é obrigatório, mas é importante ter notificado extrajudicialmente o locatário, exigindo o pagamento dos valores em atraso ou a desocupação do imóvel.

É importante saber também que o artigo 59, parágrafo único, da Lei do Inquilinato informa que o locador também deve comprovar que depositou em juízo o valor correspondente aos aluguéis e/ou encargos em atraso para conseguir uma LIMINAR DE DESPEJO.

Esse depósito serve como garantia caso o inquilino conteste a ação e questione os valores devidos. No entanto, de acordo com artigo 64, § 1°, da referida lei, pode oferecer caução real para fins de liminar de despejo, que pode consistir no próprio imóvel locado ou outro bem idôneo, desde que possuam valor, no mínimo, equivalente a três meses de aluguel, estejam na esfera de disponibilidade do locador e sobre eles não haja ônus reais.

Cabe ressaltar que a concessão da liminar de despejo é uma medida judicial que pode ser apreciada pelo juiz responsável pelo caso. O juiz analisará os documentos apresentados pelo locador e poderá decidir pela concessão da liminar de despejo, desde que os requisitos previstos na lei sejam preenchidos de forma adequada.

Ainda tem dúvidas sobre aluguel? Continue acompanhando o nosso site e as redes sociais, para descobrir essas e outras dicas a respeito de aluguel e outras questões de direito imobiliário.

Campedelli, Vitória.